گزارش ماهانه بازار املاک و مستغلاد دبی در ماه مارس 2024
Arya Malek
مرداد 23, 1403
60174
میانگین قیمت ملک در ماه مارس ۲.۳۷ درصد افزایش یافت
بالاترین حجم معاملات فروش در ماه مارس، ۱۱ درصد نسبت به سال قبل
فعالیت وام مسکن اندکی کاهش مییابد، با این حال وامهای خرید جدید همچنان به قوت خود ادامه میدهند
راهاندازی پروژههای خارج از طرح افزایش مییابد، بهطور میانگین در سال ۲۰۲۴ هر روز بیش از ۱ راهاندازی میشود
پس از چندین ماه افزایش متوسط قیمت، قیمت املاک دبی در ماه مارس افزایش چشمگیری را تجربه کرد و رشد ماهانه ۲.۳۷ درصدی را ثبت کرد که بزرگترین افزایش ماهانه از ماه می ۲۰۲۳ است. بر اساس شاخص قیمت پویا مانیتور املاک (DPI) قیمت ملک در دبی در حال حاضر ۱۳۲۵ درهم در هر فوت مربع است که ۷.۴ درصد نسبت به بالاترین رکورد قبلی و اوج بازار در سپتامبر ۲۰۱۴ است.
این افزایش قابل توجه و انحراف از روندی که در اواخر سال ۲۰۲۳ آغاز شد، تا حد زیادی می تواند به تغییرات قابل توجه در قیمت های معاملاتی بین خانه های موجود و املاک جدید خارج از طرح نسبت داده شود. از ۴۲ جامعه ای که این شاخص در مقابل ۱۵ اره قیمت هر فوت مربع حق بیمه برای خارج از طرح بیش از ۲۰ درصد ردیابی می شود، با حق بیمه به ترتیب ۹۳ درصد و ۹۱ درصد در شهر ورزشی دبی و لیوان، جایی که پروژه آپارتمان جدید راه اندازی ها به شدت از نظر کیفیت و ارائه کلی با برخی از پروژه های قدیمی موجود متفاوت است. علاوه بر این شبه اصیل سازی در بخش آپارتمان، رشد قیمت نیز با اثر نوسازی در بخش خانه های تک خانواده، به ویژه با ویلا، تقویت شد. چندین ویلا که با شروع احیای بازار خریداری شدند، تحت بازسازی کامل قرار گرفتند و از زیبایی طراحی اصلی خود به خانه های مدرن تبدیل شدند و بسیاری از آنها با همتایان تازه راه اندازی شده رقابت می کنند.
حجم معاملات فروش به رشد غیرقابل توقف خود ادامه داد و با افزایش چشمگیر ۱۴.۷ درصدی در ماه مارس به ۱۳۶۶۴ تراکنش رسید. این نه تنها رکورد جدیدی را برای ماه مارس ثبت می کند، بلکه به عنوان دومین حجم فروش ماهانه ثبت شده تاکنون ثبت شده است. معاملات مسکونی شامل آپارتمان ها، خانه های شهری و ویلاها با ۹۲ درصد (۱۲۵۶۵ معامله) بیشترین فروش را به خود اختصاص داده است. بالاترین انواع املاک تجاری معامله شده، هتل آپارتمان (۳.۸%)، فضاهای اداری (۱.۶%) و فروش زمین (۱.۴%) بوده است.
در ماه مارس، ۷۷۶۸ معامله خارج از برنامه Oqood ثبت شد که نسبت به ماه قبل ۲۱.۷ درصد افزایش داشت و سهم بازار با ۳.۳ درصد افزایش به ۵۶.۹ درصد رسید. این ارقام نشان دهنده سطوحی از فعالیت است که از سال ۲۰۰۹ شاهد نبوده است، و بزرگی تجدید حیات در بازار خارج از برنامه را برجسته می کند. در همین حال، حجم فروش سند مالکیت نیز با افزایش ۶.۶ درصدی همراه بوده و اکنون 43.1 درصد از کل معاملات فروش را به خود اختصاص داده است. در حالی که معاملات Oqood به طور کلی برای اندازهگیری بازار خارج از طرح استفاده میشود، چندین فروش ویلا و خانه شهری در دادههای دپارتمان زمین دبی بهجای اینکه در حال ساخت و فروش خارج از پلان باشد، با سند مالکیت و بهعنوان املاک تکمیلشده ارائه شدهاند . پس از تعدیل این ویژگی فنی، تراکنشهای خارج از برنامه سهم بیشتری از بازار ۶۳.۷ درصدی را به دست میآورند، که بیشتر نشاندهنده برتری باورنکردنی فروش پروژههای جدید است.
در همین حال، معاملات فروش مجدد – هر فروش بعدی ملکی که پس از اولین فروش اولیه از توسعهدهنده، برای یک پروژه خارج از طرح یا تکمیل شده – در ماه مارس به ۴۸۱۸ رسید که نشان دهنده سهم بازار ۳۵.۳ درصد است که ۶.۵ درصد در ماه کاهش یافته است. در ماه، و سهم بازار فروش اولیه توسعه دهندگان را به ۶۴.۷ درصد رساند.
ارقام اولیه برای راه اندازی پروژه های جدید خارج از برنامه در ماه مارس نشان می دهد که نزدیک به ۳۰ پروژه و ۱۰۰۰۰ واحد برای فروش در طول ماه به بازار اضافه شده است. این پروژهها اکنون تعداد کل راهاندازیها را در سه ماهه اول ۲۰۲۴ به رقم بیسابقه ۳۴۰۰۰ واحدی میرسانند که در ۱۲۰ پروژه پراکنده شده است – بهطور متوسط هر ۱۸ ساعت یک راهاندازی جدید. این سطح فوقالعاده از فعالیت در بازار خارج از برنامه هیچ نشانهای از کاهش به این زودیها را نشان نمیدهد و احتمالاً در آینده قابل پیشبینی ادامه خواهد داشت، به طوری که خط لوله پروژهها در مرحله برنامهریزی توسط تیم Property Monitor به خوبی بیش از ۱۰۰ پروژه دیگر در سراسر جهان پیگیری میشود. جوامع استاد موجود با سه انجمن اصلی جدید که ماه گذشته گزارش دادیم و همچنین چهارمین، غاف وودز توسط مجید الفتیم، که به زودی راه اندازی می شود، گزینه ها برای سرمایه گذاران گرسنه و کاربران نهایی آینده نگر برای انتخاب از بین آنها بیشتر خواهد شد. این مجموعه فراوان از پروژهها و انتخابی که با آن همراه است ممکن است چالشی فزاینده برای توسعهدهندگان ایجاد کند، زیرا رقابت شدید، انتظارات خریداران بالا خواهد بود و در انتخاب بهترین سرمایهگذاری دقت بیشتری میشود. توسعه دهندگان تثبیت شده و بزرگتر بهترین موقعیت را برای سرمایه گذاری در بازار انبوه در اکثر نقاط قیمت خواهند داشت، در حالی که توسعه دهندگان تخصصی که بر بخش های لوکس و فوق لوکس تمرکز می کنند نیز با پروژه های کمتری راه اندازی شده و در موقعیت های قدرتمندی قرار خواهند گرفت. تمرکز لیزری بر روی بازارهای هدف خود. تازه واردان به بازار که با گروه توسعه دهندگان فوق الذکر رودررو می شوند، ممکن است برای برجسته شدن مشکل داشته باشند، و ممکن است نیاز داشته باشند که شرایط تجاری سنتی را که به سمت خریداران متمایل هستند، مانند هدایا، طرح های پرداخت پس از تحویل، ارائه دهند. و توسعه دهنده هزینه های انتقال DLD را پرداخت کرد.
حجم معاملات وام مسکن با ثبت ۲۷۹۳ فقره وام در اسفندماه ۲.۶ درصد کاهش یافت. وام های گرفته شده برای وام مسکن پول خرید جدید، ۵۳.۳ درصد (۷.۲ درصد بیشتر از ماه گذشته افزایش) از فعالیت های استقراض را به خود اختصاص داده است، با میانگین مبلغ وام گرفته شده ۱.۶۸ میلیون درهم با نسبت وام به ارزش ۷۶.۶ درصد. در همین حال، وام های بازپرداخت و آزادسازی سهام شاهد کاهش سهم بازار خود با ۱.۲ درصد به ۳۶.۴ درصد بود. ۱۰.۳ درصد باقیمانده (۶ درصد کاهش نسبت به ماه گذشته) به دلیل وامهای انبوه است – وامهایی که توسط توسعهدهندگان و سرمایهگذاران بزرگتر با واحدهای متعدد گرفته شده است. ۲۸۸ وام انبوه صادر شده برای این ماه در چندین پروژه توزیع شده است، که مهمترین آنها ثبت وام مسکن نمونه کارها در FIVE Luxe (121) در جمیرا بیچ رزیدنس و همچنین پیش ثبت نام وام مسکن نمونه کارها در برج شکسپیر (۸۲)، برج راپونزل (۳۸) است. و برج ملکه سبا (۱۹) در Legends. همانطور که پیش بینی می شد، FOMC فدرال رزرو ایالات متحده محدوده نرخ هدف را در ۵.۲۵-۵.۵۰٪ برای پنجمین جلسه متوالی بدون تغییر نگه داشت، که منجر به ثابت ماندن نرخ های درون بانکی محلی امارات متحده عربی نیز شد. اگرچه این نرخ ها از جولای ۲۰۲۳ ثابت مانده است، برخی از پیشنهادات وام مسکن از سوی وام دهندگان کاهش یافته است، به طوری که محصولات با نرخ ثابت ۳ ساله و ۵ ساله تا ۵۰ واحد پایه کاهش یافته اند. این کاهش احتمالاً قدرت خرید و مقرون به صرفه بودن را برای وام گیرندگان متعدد افزایش داده است و یکی از دلایلی است که ما همچنان شاهد حجم بالای وام مسکن به دلیل فعالیت خرید جدید هستیم.
